租赁住房REITs产品的出现能够有效促使当前租赁市场资金回笼。图/视觉中国

10月23日，国内首单房企租赁住房REITs——保利租赁住房REITs获得上海证券交易所审议通过，被业内普遍认为开启了房地产领域新的金融操作模式。但国内的REITs产品还有待完善，仍需制度支持。

拓宽房企租赁业务融资渠道

目前国内市场上获批的所谓REITs产品，实质上也还没有脱离ABS(asset-backed securitization即资产证券化)的范畴。“REITs和ABS最大的不同主要是看是否将资产和权益同时给到投资者手中，目前国内尚未出现这一类产品。在国外，REITs类产品一般都是将资产和权益打包出售给投资者;而ABS类产品则可以将任何资产做成收益。”仲量联行中国区研究部总监周志锋表示，现在国内已经出现的“准REITs”类产品，其本质上是一种ABS范畴的投资形式，主要是将未来的租金收益做成产品，拆分出售给投资人，收益固定，也比较稳定。而REITs为了比较有吸引力，必须将租金收入分红给投资者。另外，由于中国还没有相关公募基金的法律法规，因此这些都是以私募基金的形式发行，对于普通投资人来讲，门槛较高。

而从企业的角度来讲，最近刚刚获批的租赁住房REITs产品，无疑为企业提供了一种新的融资渠道。对此，有业内分析师分析指出，此类金融产品的出现，能够有效促使当前租赁市场的资金回笼。“这一类产品可以拓宽企业的融资渠道，这些产品的好处是年限长，不受银行信贷的影响，并且企业还拥有赎回的权利。”周志锋表示。

“对于租赁市场来说，潜在的盈利机会还不大，而通过类似金融产品创新，则为地产企业建立了新的资金回笼的机制。”易居研究院中心总监严跃进也分析指出，从利息方面看，目前市面上一些准REITs产品，实际上的利息大概可以维持在5%-6%的水平，总体上属于较好性价比投资的产品。不过他也表示，现在市场上的准REITs产品更多的是一些机构认购。据他预计，未来此类产品的利息会和两个因素有关。第一是银行存贷款基准利率，第二则是租赁项目本身的租金收益。

REITs发展仍需制度突破

“从大方向上来看，目前政策对于REITs和准REITs都是鼓励性的。”严跃进表示，从现在的产品来讲，个人投资者能够做到10%的年均收益率。其风险主要是由于收入是租金回笼，如果后续租金的现金流出现问题，那么对于REITs肯定会有影响。此外，对REITs类产品的监管机制也并没有建立起来，这也是一个风险点。

而在周志锋看来，目前最容易在REITs产品上取得突破的领域是住房租赁市场。“租赁市场租金起伏相对平缓，有稳定的现金流收益，更加适合作为REITs产品投放市场。”他分析认为，现在REITs类产品在制度层面上已经取得了突破，而从操作层面上来看，如今最大的障碍在于租金回报率太低。

周志锋表示，目前商业地产租金回报率只有3%到4%，如果做到5%以上的回报则很难回本。而租赁市场，尤其是政府推进的长租公寓类产品，由于是一种全新的产品形式，可以通过制度突破，推进REITs的发展进程。“这个事情已经在发生了，据我了解，上海已经有9块建设长租公寓的土地低成本出让。这就让成本可控，其产品推出之后，回报率也会相应地提高。”周志锋告诉记者。(陈禹铭)

■ 名词解释

REITs是房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trust)的简写，在国外已经形成了一种成熟的金融操作模式。这是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。