资料图：海口国兴大道附近的在建商品房项目。

调控政策保持不变 明年楼市将进入“小年” 小户型低总价项目将增加

现在是出手买房的时机吗?

从去年的9.30到今年的3.17，超过一年的史上最严格调控，让北京楼市退去了虚火，逐渐回归理性。无论是新房、还是二手房，成交量都不断下挫，成交价格也在经历了最初的惯性上涨、保持平稳后，开始出现回落，新房被限价控制，二手房则普遍下跌了20%，可以说市场已经降至冰点。在这样的背景下，楼市开始逐渐企稳，炒房客被严格地挡在了大门之外，而普通的购房者，无论是刚需还是改善需求，是否会迎来购房的“窗口期”呢?针对这个问题，《广厦时代》从政策、土地、成交等多个方面，为您带来当前楼市的最新变化，能否出手买房?或许您将有自己的答案。

政策

调控政策仍将持续 明年是楼市“小年”

现在能不能买房?政策的影响是首当其冲的，政策走向一直以来都对楼市走向产生着最直接的影响。近日，兴业证券披露了万科10月电话会议的纪要，其中，在回答投资者提问时，万科对2018年房地产市场做出了一个整体判断，引发业内外的广泛关注：万科认为，调控政策仍持续，收紧的楼市政策会对需求产生影响。信贷层面将是最核心的变化，从今年3月份之后，贷款首付的要求提高，实际利率上升，受这些影响，相信明年的销售进一步会放缓。今年因为上半年增加很快，所以全年的销售规模有增加。明年有可能整体销售会出现下降。

但是，对应到市场上，不同的区域面对调整的表现会不一样，对于核心的一二线城市在2016年四季度已经开始调整，现在这些城市虽然成交量明显下降，但存货相对稳定，去化率变化不大，成交量进一步下跌的空间并不大。而对那些销售规模和价格快速增加，本身又没有新的就业人口，基础设施也没有明显改善的三四线城市，随着政策的冲击，市场一定有压力。

从万科电话会议纪要的核心内容来看，万科认为明年将是楼市的小年，在调控政策坚持不放松的环境下，商品房的销售面积和销售额均会下降。

不过，因为这次调控采用了分城调控的思路，不同城市不同情况的政策也各不相同。中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰就认为，虽然明年政策放松的可能性不大，按照调控周期来看，明年将是楼市“小年”。但由于北京市场长时间处于最严厉调控之下，新、旧房源都出现了明显的量价齐跌，炒房需求已经基本被挤出市场，因此目前存在市场上的购房需求都是真正的刚需，既包括首次置业的刚需，也包括改善型的刚需。

土地

住宅用地增加 土地溢价受到打压

政策保持不变的话，土地供应尤其是住宅用地的供应最能反映出未来市场的走向，住宅用地供应少、溢价高的时候，往往也是房价飞涨的时候。而在整个2017年里，北京土地市场住宅用地的供应则大幅增加，土地价格却一再受到打压，尤其是溢价率持续走低。这都为未来的市场走向提供了参考。

据伟业我爱我家市场研究院数据统计显示，截至11月17日，北京、上海、广州、深圳四大一线城市在2017年供应的住宅用地已经达到了228宗，这一数字较2016年全年增长了50%。四大一线城市，尤其是北、上、广三个城市在2017年的宅地供应力度明显加大。

其中，北京的宅地供应量的提升幅度最大，截至目前，72宗宅地供应量较2016年增长了380%;其次是上海，114宗的供应量较2016年增长了25.3%;广州40宗的供应量与2016年持平，深圳则继续保持着个位数的供应量。