在一系列史上最严调控政策作用下，伟业我爱我家等多家机构数据显示，2017年市场份额占比超8成的北京二手房市场，交易量减半，成交价格连跌8个月，政策调控效果显著。

购买力下降，网签量降50%

去年3月，林先生原本计划购买一套812万元的房子，支付了30万定金后，正好赶上“3·17新政”，因为认房又认贷，导致林先生的首付比例上升到60%，首付增加200多万元。因为无力支付，林先生放弃了这套房。2017年，一些人因为没有购房资格，一些人因为钱紧，被拦在了购房门外。

“2017年，北京二手住宅网签136237套，比2016年的27万套下降50%。”中原、伟业我爱我家等多家机构数据显示了这一结果。

“造成这种下滑的直接原因是力度史无前例的政策调控。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，在限制购买资格、认房又认贷、大幅提高首付比例、调高贷款利率、限制商住房买卖、离婚一年内再次购房认作二套等一系列政策多管齐下之下，市场迅速降温。

在交易结构上，小面积户型交易比例扩大，大面积户型成交占比萎缩。链家对此的分析是，首付比例提高及“认房认贷”政策使得购房门槛提高，导致小户型物业成交占比上升。

二手房价8个月跌15%

与北京二手房市场交易量同时下跌的还有房价。部分购房者趁机完成了换房计划，在亦庄购房的陈女士就是其中之一。陈女士家中有两个孩子，之前一家人住在一套两居里，去年7月，陈女士以570万卖掉了两居，又添了80万元的积蓄，置换了一套650万元的三居。

伟业我爱我家市场研究院数据显示，北京二手房价在去年4月份冲高后，从5月份开始直至年底12月，连续8个月下降。看跌房价的心理预期，使8成以上业主主动降价出售。去年12月份的二手住宅成交均价较4月高点时已累计下跌15%。中原地产首席分析师张大伟称，部分区域房源价格降幅接近20%。

据诸葛找房首席分析师陈雷给出的数据，2017年12月，二手房住宅成交均价为61205元/平方米，比2017年1月60845元/平米的价格略涨。

全款购房占三成

链家监测数据显示，北京换房占比高达67%。交易中使用杠杆的比例和平均贷款成数都出现明显下降，居民购房交易杠杆率降至23%。其中大部分居民的首付款来自于自己的收入以及卖掉旧房的资金，有不少来自于父母及朋友的借款。

伟业我爱我家市场研究院的数据显示，在2017年二手住宅交易中，使用商业贷款进行支付的占41.1%，较2016年减少14.3%;全款支付占30.9%，较2016年增加8.1%。胡景晖分析认为，首付比例、商业贷款利率调整后，最终使得贷款购房的比例大幅下降，堵住了一些投机炒房者的贷款炒房之路。

对于2018年的市场走势，胡景晖认为，在未来楼市调控力度仍将持续从紧从严的背景下，需求的释放仍将理性，在目前高利率高首付时代，房价的实质性回落仍是刺激交易达成的关键因素，因此，未来北京二手房价仍有一定下降空间，回到2016年的整体水平。

链家大部分经纪人认为，调控是影响市场预期的主要因素，其调控影响会持续到2018年一季度或年中，市场将呈现量价基本持平的态势。

■ 新房

北京新房成交同比减半

新京报讯 (记者段文平)2017年北京房地产调控成效显现，克而瑞北京数据显示，去年全年北京新建商品住宅(新房)成交约2.8万套，同比下降52%;成交面积404万平方米，同比下降51%，创近年来的新低。中原地产数据显示，2017年北京新建商品住宅成交约2.7万套，2013年到2016年的数据依次为8.2万、4.8万、5.4万、4.7万套。

5月份后，北京新房价格同比、环比增幅均呈持续下降趋势。在分析人士看来，2017年北京新房量价齐跌主要是由于楼市调控政策密集出台，市场上的投资投机需求得到有效抑制。成交量下滑还源自新房市场供应量减少。数据显示，2017年北京新建商品住宅供应量和面积同比分别下降33%、29%。

不过，2017年北京高端住宅市场销售火爆。中原地产数据显示，2017年北京商品住宅单盘成交top10中，中国玺签约销售额最高，达到53亿元，这是2013年和2016年后，北京再次出现销冠超过50亿的现象。排名第二的是泰禾丽春湖院子，签约额47亿元。

业内人士分析，上述项目地段优越、配套成熟，且入市时恰好遭遇严格的预售价格管控，性价比占优，受到市场的广泛追捧。

■ 土地

去年北京土地成交创新高

2017年，北京土地市场供应开闸放水，成交刷新纪录。据中原地产研究中心统计数据显示，全年共成交104宗土地，总成交额达到2796亿元，较2016年全年860亿涨225%，是北京第二次年度土地出让金突破2000亿大关，创历史新高。

其中，住宅用地全年共成交71宗，合计建筑面积达969万平方米，成交额达到2398亿元。

不过，随着土地供应增加、未来房价设置限价，2017年北京土地成交整体降温，土地溢价明显下降。数据显示，2017年北京住宅用地溢价率为26%，11月份以来，北京宅地溢价率跌至8%。此外，宅地罕见出现两年来的首次流拍，且连续两个月出现流拍。

对此，亚豪机构市场总监郭毅认为，随着需求的减弱，2018年土地市场按照今年的节奏供地，流拍和流标的地块将会更多。北京国土资源局公开数据显示，2018年1月份，北京待售土地高达21宗，起始价高达509亿。其中，住宅用地供应仍以限价商品房用地、共有产权房用地以及配建自持用地为主。(袁秀丽 段文平)