从石家庄沿107国道往南，行车大约10多分钟，就看见“华夏幸福.元氏产业新城”巨幅招牌立在国道旁边。9月17日，《中国企业报》百家产业园区调研组记者顺着指示牌进入园区，但在良田簇拥、绿水环绕的产业园内，难觅产业迹象，却见商住楼渐成气势，仅此，吸引着络绎不绝的购房者来园区内看房或询价。而我们在这里，不仅感受到商住楼蕴育出的生活气息，也或多或少了解到高楼背后那些或明或暗的商业手法。

产业城里建住宅

2018年7月27日，华夏幸福基业股份有限公司与石家庄市元氏县人民政府签订产业新城项目合作协议。

2020年6月26日，华夏幸福公告宣布其于近日取得《成交通知书》，确认华夏幸福为石家庄元氏县产业新城PPP项目的成交供应商。2020年7月23日，华夏幸福召开董事会，审议通过了《关于签订河北省石家庄市元氏县产业新城PPP项目合作协议的议案》，同意公司与石家庄市元氏县人民政府签署《河北省石家庄市元氏县产业新城PPP项目合作协议》，项目的合作期限为30年。

在华夏幸福与元氏县政府正式签订产业新城PPP项目合作之前，旗下的“孔雀城”就已在2019年12月25日，以14700万元摘得位于马村镇滨河北路南、京广铁路东的元氏(2019)033号地块，土地面积69999平方米，楼面价为1050元/平方米。并在之后的2020年4月15日，以14175万元再次摘得元氏(2020)14号地块，土地面积69995平方米(约104.99亩)，成交亩价104.99万元/亩，楼面价1012.57元/平方米。

通过华夏幸福上市公司对外公开信息可以了解到，其两大核心业务板块就是产业新城和孔雀城业务。

通过华夏幸福目前各地已建的产业新城公开信息可以看到，在华夏幸福与地方政府签署了产业新城的战略合作协议后，两年左右的时间，孔雀城项目即会在产业新城内拿地，以此来开发住宅项目，而全国的孔雀城，一般情况下也只在华夏幸福的产业新城内拿地开发住宅。

无证售房谁问责

然而，在元氏产业新城建起的石家庄孔雀城项目，从推出之日起，就频遭投诉。

根据投诉人反映的情况，《中国企业报》记者以购房者的名义多次咨询了项目的置业顾问，并来到了位于石家庄市胜利大街南延线与沙河湿地公园交口东行100米处的售楼部了解情况。

通过石家庄市行政审批局官网查询，石家庄孔雀城取得预售许可证的时间为：2020年5月29日为7#;2020年6月18日为6#、19#、20#;2020年6月30日为2#、3#、5#、12#;2020年7月24日为1#、10#、17#、18#、21#;2020年8月25日为8#、9#、13#、15#、16#。

然而，在2020年5月2日，石家庄孔雀城就开放了位于石家庄市泰丰观湖126号底商的城市展厅，当时尚未取得预售证。

石家庄孔雀城2020年5月16日首次排卡，排卡地点在孔雀城城市展厅，排卡房源为7/16/17/21#号楼，共计350余套。排卡政策是在渤海银行定存意向金，存10000元“认筹金”享9.9折优惠，当时这些楼栋均未取得预售证。

从内部资料看到，截止到2020年6月20日，市场客户共计排卡203组，排卡楼栋为7#、19#、23#，其中冻结意向金排卡43组，收取现金排卡160组;内部客户207组，排卡楼栋为16#，其中中天为54张卡，内部员工41张卡，大客户为112张卡。

2020年6月26日，石家庄孔雀城首次开盘，开盘楼栋为7#/16#/19#/20#，共计368套。市场客户可选楼栋为7#/19#/20#楼，已取得预售证，共计260套。未取得预售证的楼栋为16#为108套，17#为72套，18#为40套，其中16#是内部指定认购楼栋，17#和18#是大客户楼栋。开盘当天销售343套，其中100多套为大客户购买，而大客户所买房源，当时均无预售证。

通过置业顾问现场介绍，目前在售的楼栋为1、2、6、7、13、17、18、19、21#楼，20#楼已售罄，3、5、8、9、10、11、12、15、16#楼暂未销售。通过跟取得预售证的情况比对，除11号楼尚未取得预售证外，其他未售楼栋取得预售证时间均超过10天。而1#也是在2020年9月10日左右才开始正式对外销售。

“表外费用”账外账

经调查了解，17/18#楼一共112套房源，在无预售证情况下，开盘前为完成考核业绩，由孔雀城一级销售代理全美公司，以每套5万元左右的价格进行团购，开盘后再卖给市场客户，并以“溢价费”的名义收取2万元更名费，该费用在售楼部与首付款一起收取，通过廊坊全乐房产咨询有限公司的pos机刷卡交费。

该费用不开购房发票，不计入房款，只有刷卡小票和收据。

销售过程中，置业顾问介绍：“购买洋房交4万团购费抵7万房款，并赠送4万车位优惠券;购买高层交3.5万团购费抵7万房款，并赠送3.5万车位优惠券。"

据介绍，团购费也是房款的一部分，在交首付时，由孔雀城的销售人员一同收取，但是该笔款项没有购房发票，只有刷卡小票和收据。

按揭客户首付，可在两年内分四次付完，支付完首期5%的房款后，即可网签和办理按揭;全款客户首付可在一年内分四次付完，支付完首期20%后即可办理相关购房手续。目前按揭只能用商贷，不允许用公积金，原因是“公积金回款太慢了”。

经调查了解，3.5万和4万的团购费，实际上是由新浪乐居和搜狐焦点以电商费的名义，通过这两家公司的pos机刷卡交费，该费用不开购房发票，不计入房款，只有刷卡小票和收据。这部分钱收取后，其中3万和3.5万是支付给一级和二级销售渠道结佣使用，剩余5000元以支付9家电商媒体的宣传费用为主，剩余费用用于支付其他宣传费用。该笔费用未进入开发商账户，属于表外费用。

过度宣传引争议

石家庄孔雀城置业顾问向购房者介绍，项目北侧会建商业街和初中，但从土地出让公开信息了解到，宣传的配建项目土地开发商并未取得。

今年上半年，在石家庄孔雀城尚未取得预售证的情况下，便开始对项目进行宣传，在新浪乐居、搜狐焦点等商业网站建立楼盘详情页，发布相关广告以及进行项目的相关软文报道，并配合有相关户外广告的宣传。

另外，石家庄孔雀城对外宣传使用的户型介绍，对面积的描述与实际备案的面积不符，虽然有个“约”字，但过于小，让人容易忽略，产生误解和歧义。

问题澄清待时日

就石家庄孔雀城在销售中被购房者投诉的问题，《中国企业报》记者专程采访元氏县相关主管部门，了解相关情况。

对于项目项目不允许使用公积金的问题，石家庄市住房公积金管理中心元氏管理部的工作人员告诉记者：“石家庄孔雀城在取得预售证后，目前已经将6/7/19/20#的资料交齐，近期去现场查看后，这几栋楼具备使用公积金的条件。客户提交了贷款资料后，正常审批下款的时间为5个工作日左右。”

对于在售楼部缴纳的“更名费”和“团购费”不能开发票，只有刷卡小票和收据的问题，元氏县税务局办公室张主任说：“采访需要经过上级领导批准后，县税务局才可接受采访，到时会主动联系记者。”

对于项目宣传过程中是否存在不当，元氏县市场监督管理局价格科周科长说：“将尽快安排工作人员去现场核实，核实后会进行回复。”

对于项目是否存在无证预售、捂盘惜售、首付分期等问题，以及缴纳房款时收取“更名费”和“团购费”是否不当的问题，元氏县住建局房产监管科赵姓工作人员说：“我们需要去现场核实，核实完后进行答复。”

截至发稿，被采访的元氏县税务局、市场监督管理局、住建局等相关部门，在将近一个月的时间里，并未就相关问题做出回复。而项目施建单位，在记者做完现场采访后，虽然也派人到《中国企业报》做情况沟通，但对上述问题，也未作释疑。对此，记者将连同元氏产业新城的园区规划、产业招商、配套建设等问题，继续予以关注。

【律师说法】

律师：开发商可能至少涉嫌7个违法点

针对开发商以上销售行为的法律性质，《中国企业报》记者咨询北京金诉律师事务所主任王玉臣。他认为，开发商的以上行为如果属实，至少涉嫌7个违法点。

1、在没有取得预售许可的情况下实施违法违规销售，严重违反了《城市商品房预售管理办法》等关于商品房预售的相关规定。

比如《城市商品房预售管理办法》第六条明确规定：“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。”在这里需要特别注意，在没有取得预售许可的情况下，不仅仅是不能签署预售合同，以“认筹”、“团购”、“电商费”、“意向”等方式也不得进行，甚至不能进行任何的广告宣传。这些都属于明令禁止的!

2、严重违反了商品房销售明码标价的相关规定。

第一，商品房的销售不是开发商想以什么价卖就可以以什么价卖，一切销售都要明码标价，不得额外收费。比如《商品房销售明码标价规定》第九条规定：“对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。”同时，该规定第十三条还明确规定：“商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用。”如果所谓的“溢价费”、“团购费”等不属于申报备案的费用，那么开发商就不应当收取。第二，开发商必须在规定的时间内一次性公开全部销售房源，不得私下暗箱操作，将一部分房源私下悄悄卖给内部员工，然后以高价卖出。如果存在私下将房源放到员工或熟人名下，再“溢价”卖出，这也是违法的。而且，这种行为本身还可能涉嫌捂盘惜售，也是属于明令禁止的违规行为。

3、关于所谓的团购费/电商费。

在2016年10月住建部发布的《关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》中，对房地产开发企业的9种不正当经营行为做出了明确界定：其中第6种“商品房销售不予明码标价，在标价之外加价出售房屋或者收取未标明的费用;”和第7种“以捆绑搭售或者附加条件等限定方式，迫使购房人接受商品或者服务价格;”都和电商费密切相关，有不少的电商费实际上属于违规行为。

比如现实生活中，电商费很多是开不了发票的，实际上是开发商为了规避限价，利用第三方对房款进行分流，甚至是为了偷税漏税。如果是这种情况显然也是属于违法的。如果电商费是开发商直接收的，开发商本身就是销售方，更不应当再额外收取费用。如果电商费是第三方中介公司受开发商委托的收取的，按照中介的相关规定，相关费用也应当由开发商来承担，也不应当由购房人承担。所以综上，电商费的收取往往可能是违规的，也是不合理的。

4、可能涉嫌违反税务的相关规定，偷税漏税。

购房时，所支付的任何费用，都应当开具发票，不能以任何理由拒绝开具发票。不开具发票往往就意味着没有纳税。而且，特别需要注意，如果不开具发票，意味着所支付的费用肯定是不计入官方备案的房款中的，开发商在纳税的时候，纳税的基数就会相应减少，而购房人将来在卖房的时候，再计算新的房屋买卖税费的时候，房款基数就比实际的低，而相关的税费就会相应增加。

5、如果存在拒绝使用公积金贷款，也是属于明令禁止的违法行为。

作为购房人，有权利选择银行贷款，或公积金贷款，开发商无权替购房人做主。住建部等相关部门早已三令五申禁止开发商拒绝购房人选择公积金贷款。

6、首付分期也是属于违规行为。

首付分期看起来似乎是购房人分期付款而已，但是实际上，在现实操作中往往会伴随着开发商垫资、融资等违法违规行为，同时还可能会规避银行按揭贷款对首付款的要求，违反按揭贷款相关规定。首付分期和首付贷往往是连在一起的，而首付贷又属于明令禁止的违法行为。早在2017年的《住房城乡建设部人民银行银监会联合部署规范购房融资和加强反洗钱工作》中明确规定严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资，严禁互联网金融从业机构、小额贷款公司违规提供“首付贷”等购房融资产品或服务，严禁房地产中介机构、互联网金融从业机构、小额贷款公司违规提供房地产场外配资，严禁个人综合消费贷款等资金挪用于购房。而且，在很多省市，都明令禁止不允许首付分期。

首付分期这个操作，对购房人来说有以下风险：

(1)本身属于非正常操作，在不少省市都属于明令禁止的违规行为。

(2)如果首付分期，意味着购房资金能力往往是有问题的，在透支自己的资金能力，如果将来不能及时支付，往往会产生商品房纠纷。

(3)天下没有免费的午餐，看起来似乎没有手续费，但是为了及时支付剩余首付款，有些人通过消费贷、金融机构、小额贷公司、中介进行筹措资金，既会产生新的成本，又会产生更多的融资风险。尤其是有一些机构，利滚利，不小心就会掉入金融陷阱。对于房企，能够提高销售业绩，尽快实现资金回笼，同时通过一系列融资方式将风险转嫁到了购房者身上，利大于弊。但是，这本身属于违规行为，有被处罚的风险。这种行为会扰乱地产正常秩序，破坏资金监管，贷款监管的相关流程，属于明令禁止的违法行为。如果购房者后期不能按照协议分期支付，一方面可能被开发商解除合同，另一方面还要面对融资机构的追债，相当麻烦。

7、违法宣传。

从上述报道来看，开发商涉嫌违法宣传行为，比如在这个项目中置业顾问向购房者介绍，项目北侧会建商业街和初中，但从土地出让公开信息了解到，宣传的配建项目土地开发商并未取得。如果经过核实，确定配建项目确实尚未取得，则这种宣传方式就是属于违法宣传，而且本身在这个宣传中还涉嫌另一个比较常见、比较典型的违法宣传方式——打着学区房或者配套有学校的名义进行宣传销售。这更是明令禁止的违法宣传方式!

另外，需要特别注意，开发商的宣传必须真实、准确，不得令人产生误解或者误导购房者。比如在《房地产广告发布规定》第三条明确规定：“房地产广告必须真实、合法、科学、准确，不得欺骗、误导消费者。”另外，该规定第五条第(四)款亦明确规定：“未取得预售许可证的项目不得发布广告”。