在日本，购房者还清贷款的平均年龄不断上升，目前已经有银行把房贷还款年龄放宽到了最高85岁，比男性平均寿命还高三年!日本这项“无奈之举”，竟因为……

在日本，四分之三的购房者是通过申请房贷来购买住房的，日本购房者还清全部房贷的平均年龄，目前已达到了73岁。有银行甚至将房贷还款年龄放宽到了85岁。是什么原因造成了日本购房者还清房贷的年龄不断推后，这又会带来哪些风险?

据日本经济新闻5日报道，通过对最近20年的房贷数据进行比较后发现，日本购房者还清全部房贷的平均年龄正在不断上升，目前已经达到了73岁，创下历史新高。

从购房者的角度来看，造成这一现象主要有两方面的原因：首先，日本社会晚婚化的倾向使购房需求推迟，申请房贷的平均年龄从2003年的37岁上升到了目前的40岁以上，中年人成为了日本购房的主力;其次，在房价上涨等背景下，同一时期日本购房者的平均房贷金额增加了63%，这也使购房者不得不选择更长的还款年限。

此外，还有来自金融机构方面的原因，在长期超低利率的环境下，日本金融机构业绩下滑，稳定增长的房贷业务就被视为重要的收入来源。一部分银行降低首付比例甚至推出零首付，也有银行提高还贷年龄上限，最高的已经放宽到了85岁，比日本男性的平均寿命还要高出3年多。

目前，约八成的日本企业退休年龄仍然在65岁以下，这意味着许多购房者退休后还将长期承受房贷负担。由于日本财政状况恶化，根据去年公布的最新测算，今后日本养老金的发放水准很可能大幅下调，这一因素也会进一步加剧退休后的还贷压力。所以日本舆论担心，如果无力还清房贷，老年破产风险人群增加也将影响社会稳定。

从40岁当上房奴，到平均73岁还完房贷，这就是普通日本人的一生。

为什么在中国买房的“难度”是日本的3倍，但中国人平均买房年龄比日本至少早了7到10年?而且很多中国人还会提前还贷，中国各银行允许的还贷年龄上限是70岁，远远低于日本。

这里面到底有什么秘密?

第一，在中国买房是整个家族的财富保卫战，在日本买房投资属性偏低、消费属性偏高、基本上是个人的事。

也就是说，在中国买房跟在日本买房，含义是完全不同的。中国缺少稳定、可预期的投资渠道，过去20年房价不断上涨，让大家普遍形成了一种观念：至少在大城市买房可以保值，可以跑赢长期通胀。

所以，中国人只要有能力，哪怕掏空“6个钱包”也要尽早买房，因为这是家族财富的保卫战，是社会阶层向上流动稍纵即逝的窗口。

在日本，由于不动产泡沫破裂的深远影响，以及老龄化、少子化，日本利率长期偏低，物价稳定。对于日本人来说，通胀很低、房价上涨也不快，年轻人在20到40岁之间忙着享受生活，一般不急于买房。

第二，通胀帮助中国人供楼，基本不帮助日本人供楼。所以看起来日本的收入房价比低，但实际负担可能不比中国轻。

在中国供楼，真正的按揭只有10年。什么意思?就是说，供楼的前10年，你会感到较大的压力。但10年之后，随着房价大涨、收入大涨，你供楼的压力会急剧减少，到了第三个十年会非常轻松。究其原因，是因为通胀在帮你还款。

在日本，经济一直处于准通缩状态，虽然央行不断降低利率，甚至出现负利率，但通胀目标(2%)仍然很难实现。在这种情况下，你供楼到第二个10年，其压力跟第一个10年差别不大。到了第三个10年，可能也差不多。

所以，中国的房奴是前10年苦，后面20年越来越轻松，而日本的房奴是真的要当足30年甚至40年房奴的。

看懂了中国楼市的“供楼游戏”，你就会知道，越早买房子越占便宜。房价短期的波动，其实不重要，重要的是你要买，要贷款、要锁定价格，而且不要提前还款，让通胀帮助你供楼。

第三，日本允许供楼到85岁，意味着这个国家虽然看起来经济摆脱了楼市的绑架，但其实仍然视楼市为重要的经济支柱。

数据显示，日本的城镇化率超过了93%。而中国目前的常住人口城镇化率大约在61%左右，户籍人口城镇化率在45%左右，距离日本还有很大差距。

日本的案例告诉我们，即便到了后城镇化时代，日本这样的经济发达国家、平均每年可以产生一个诺贝尔自然科学奖的国家，仍然会用金融政策刺激楼市。比如允许当房奴到85岁、允许零首付，就是最有力的证据。

看懂了这一点，你就会明白：当中国人买房欲望下降的时候，金融政策、税收政策会怎么变。